SCI – Le guide des formes juridiques

La SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier commun, elle nécessite deux associés minimum.

Elle s’adresse aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers, bien qu’on la retrouve plus facilement dans une situation de SCI dite « familiale » facilitant la transmission des biens. Pour les professionnels, surtout pour les promoteurs immobiliers, il existe une autre forme de SCI appelée SCI de construction vente.

Capital

Le capital social est défini par la différence entre la valeur des biens immobiliers détenus et les dettes sociales (emprunts bancaires, compte courant, etc.).

La « force » du capital est définie par le niveau d’endettement pour l’acquisition d’un bien :

  • Si l’emprunt (endettement) est élevé, on parle de Capital Faible
  • Si l’emprunt (endettement) est faible voire nul, on parle de Capital Fort
  • La SCI peut également opter pour un capital variable. Dans ce cas, les statuts définiront la variabilité du capital (Capital minimal, Initial, Maximal).

    Objet social

    La SCI est une société civile de patrimoine, et son objet est immobilier, c’est-à-dire, ce qui concerne les activités de gestion et transaction de biens immobiliers et toutes activités connexes.

    Associés et dirigeants

    Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales et, n’ayant pas le statut de commerçant, un mineur peut être associé. Bien que le minimum soit fixé à deux associés, il n’y pas de limite maximum, et il est possible d’avoir un seul associé temporairement (1 an).

    La responsabilité des associés est illimitée, mais non solidaire, ce qui signifie qu’ils sont tenus des dettes dont la société ne peut s’acquitter, mais uniquement en fonction de leur part du capital.

    Les gérants d’une SCI peuvent être des personnes morales ou physiques. Ils sont prévus par les statuts ou par un acte séparé et peuvent être nommés ou démis par la suite sur décision des associés. Les statuts doivent néanmoins définir les limites du pouvoir de ce dernier.

    Dans le cas d'une SCI à capital variable, les nouveaux associés ne sont pas tenus de figurer sur les statuts et peuvent rester anonymes.

    Statut social des dirigeants

    Le statut social dépend du lien entre le gérant et la SCI :

    • Le gérant associé est affilié au régime social des indépendants
    • Le gérant non associé est affilié au régime général des salariés s’il a signé un contrat de travail avec la SCI. Si ça n’est pas le cas, et qu’il perçoit une rémunération, il est affilié au régime social des indépendants.

    Les décisions

    Les statuts peuvent définir les limites des pouvoirs de la gérance.

    Régime fiscal

    Les SCI sont soumises, pour la plupart - surtout les SCI familiales -, à l’impôt sur le revenu, mais il est possible, même après création, d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

    A savoir

    La création d’une SCI a comme avantage de pouvoir transmettre son patrimoine en étalant les cessions de parts dans le temps, ce qui permet de bénéficier de l’abattement de 100 000€ sur les donations tous les 15 ans.